如何破解土地資源緊缺和利用效率不足的矛盾問題？威海高新區(qū)通過做好“騰、轉(zhuǎn)、換”三篇文章，為“騰籠換鳥助力新舊動能轉(zhuǎn)換”蹚出了一條可復(fù)制、可借鑒的新路徑。近年來，高新區(qū)累計高效盤活土地資源30處、廠房160多萬平方米，相當(dāng)于新增3200畝土地指標(biāo)，引入項目30多個，全部達產(chǎn)年可實現(xiàn)新增銷售收入150多億元，利稅18億元。
主要做法
一是“騰”，就是騰出空間。針對暫時沒有新項目入駐，但符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展和總體規(guī)劃的土地資源，高新區(qū)堅持以“騰”為重點，積極發(fā)揮政府主導(dǎo)作用，通過市場化手段將其收回作為儲備項目用地。此舉一方面實現(xiàn)了土地由“項目到項目”向“由政府到項目”的轉(zhuǎn)變，大大縮短了新項目落地時限；另一方面政府通過以較低成本收回土地資源，實現(xiàn)了國有資本的保值增值。比如，華羽集團位于初村鎮(zhèn)南、緊鄰高新區(qū)醫(yī)療器械與生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的一處土地，面積131畝、廠房面積3.2萬多平方米；朝光電子緊鄰高新區(qū)電子信息與智能制造產(chǎn)業(yè)園的一處土地，面積70余畝、廠房面積4萬多平方米。高新區(qū)管委以國有平臺公司為主體，成功收回該兩處土地資源，為集聚產(chǎn)業(yè)鏈上下游創(chuàng)新企業(yè)，推進產(chǎn)業(yè)集群化、園區(qū)專業(yè)化發(fā)展，提供了充足空間資源。“騰”出來的是成熟地塊，還有不少廠房、生產(chǎn)設(shè)備，對于入駐的新項目來說，這些已有資源經(jīng)過簡單改造便可使用，幾個月時間就能投入生產(chǎn)，相比新征用地從拍地到建設(shè)投產(chǎn)，至少1年多時間大大提速。近年來，高新區(qū)共“騰”出波力爾橡膠、興宏電器、海洋貿(mào)易等20余處土地，廠房面積達50萬平方米，為解決優(yōu)質(zhì)重點項目的落地和膨脹發(fā)展提供了充足儲備資源。
二是“轉(zhuǎn)”，就是轉(zhuǎn)變功能。針對傳統(tǒng)工業(yè)園區(qū)的存量廠房，且無意出讓土地的，高新區(qū)堅持以“轉(zhuǎn)”為關(guān)鍵，積極發(fā)揮政府引導(dǎo)作用，通過政策支持打造面向新興產(chǎn)業(yè)的開放性專業(yè)孵化器、加速器等創(chuàng)新平臺，進而實現(xiàn)由一個工業(yè)項目向多個創(chuàng)新項目裂變式發(fā)展的格局。比如，以傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為主的華田工業(yè)園，隨著社會經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，園區(qū)陷入了“有廠房租不出去、有資源利用不起來”的困境。高新區(qū)管委通過政策支持引導(dǎo)，與村居共同盤活4.8萬平方米的廠房，打造了華田智能裝備加速器，經(jīng)過五年多時間發(fā)展已成功升級為國家級科技企業(yè)孵化器，累計孵化加速企業(yè)100多家，培育了21家高新技術(shù)企業(yè)、50多家科技型中小企業(yè)、2家省瞪羚企業(yè)，2021年園區(qū)企業(yè)實現(xiàn)銷售收入4.6億元，繳稅2500多萬元。無獨有偶，北洋電子信息專業(yè)孵化器也是通過盤活新北洋公司搬遷留置的2萬平方米的廠房打造而成，經(jīng)過三年時間發(fā)展已晉升為國家級科技企業(yè)孵化器，集聚了100多家孵化企業(yè)及創(chuàng)新項目。近年來，高新區(qū)通過“轉(zhuǎn)”變功能模式，成功盤活存量廠房資源打造了25萬平方米的孵化載體，全區(qū)孵化面積突破100萬平方米，創(chuàng)新孵化體系進一步完善。
三是“換”，就是換出活力。針對有新項目看中并亟需盤活落地的土地資源，但原土地使用權(quán)人不愿意出讓或“坐地起價”的，高新區(qū)堅持以“換”為目標(biāo)，積極發(fā)揮政府協(xié)調(diào)作用，把效益較低、實力較弱的老舊項目換成質(zhì)量效益好、產(chǎn)業(yè)層次高的新項目，換出活力、換出希望。比如，華菱電子因公司擴大再生產(chǎn)，計劃收購并改造熱電集團閑置的熱電站，但熱電集團盤活積極性不高，高新區(qū)管委主動靠上服務(wù)，聯(lián)合財政、稅務(wù)、國土等部門成立了工作專班，聯(lián)合談判，合力推進，充分運用綜合治稅等行政手段，倒逼企業(yè)主動盤活，最終華菱電子以低于熱電集團初定價格成功收購閑置廠房，經(jīng)過改造擴建由原來的4000平米擴展到2.5萬平方米，大大解決了公司“燃眉之急”，當(dāng)年即實現(xiàn)營業(yè)收入突破2.6億元，年產(chǎn)圖像傳感器超400萬臺，今年預(yù)計收入6億元，實現(xiàn)稅收5000萬元，畝均稅收、人均效益是全市平均水平20倍以上。高新區(qū)在處理過程中既嚴(yán)格依照相關(guān)法律和政策，又兼顧原項目業(yè)主利益，大大減少了處置阻力。近年來，高新區(qū)通過“換”，培育和引進了新材料、智能裝備、時尚設(shè)計等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域“換鳥”項目20多個，總投資10多億元，一批高端創(chuàng)新項目實現(xiàn)了“進籠移植”，高新區(qū)通過“零地招商”引進新動能、實現(xiàn)新發(fā)展。
經(jīng)驗啟示
管好用好土地要扎實做好閑置低效用地盤活這篇大文章，為區(qū)域經(jīng)濟創(chuàng)新發(fā)展、轉(zhuǎn)型發(fā)展提供資源保障。
一是盤活理念要向存量效益轉(zhuǎn)變。在推進節(jié)約集約利用土地的大背景下，保障各業(yè)各類用地需求，不能僅僅依靠上級下達指標(biāo)，必須從過去“盼指標(biāo)、等空間、愁占補”，轉(zhuǎn)變到樹立“深挖潛、促集約、多創(chuàng)效”的理念，在盤活存量上下功夫。通過“騰籠換鳥”，既騰出了土地空間，又縮短了建設(shè)時間，自然受到企業(yè)的歡迎。
二是盤活主體要向市場主導(dǎo)轉(zhuǎn)變。土地儲備制度強調(diào)遵循政府收回后重新招拍掛的規(guī)定，這在一定程度上抑制了企業(yè)的盤活意愿。高新區(qū)盤活低效用地資源的一個重要特征就是允許、鼓勵并支持由市場主體直接參與拆除重建擴建，功能轉(zhuǎn)變、提升容積率等各種存量建設(shè)用地的盤活，同時成立專門工作領(lǐng)導(dǎo)小組，打造信息共享平臺，形成“政府引導(dǎo)、部門協(xié)同、公眾參與、上下聯(lián)動”的工作新格局。
三是盤活路徑要向多元模式轉(zhuǎn)變。在土地儲備制度下“一個口子進、一個口子出”，避免了多頭供地的格局，但同時也阻礙了多種路徑實施土地盤活的可能。高新區(qū)實行“一企一議”“一地一策”，不搞“一刀切”，探索了自行重建開發(fā)、功能改變、容積率挖潛、市場轉(zhuǎn)讓、土地回購等各種盤活路徑，特別是利用閑置廠房發(fā)展孵化器、加速器的思路，起到了“四兩撥千斤”的功效，達到了“一招出新、滿盤皆活”的效果。
四是盤活利益要向共享機制轉(zhuǎn)變。土地問題的復(fù)雜性是由于涉及多方利益，往往牽涉到歷史遺留問題，處置難度大。在傳統(tǒng)的盤活模式中，政府利用土地收儲制度壟斷了土地增值收益，這樣的方式忽略了原產(chǎn)權(quán)人本應(yīng)享有的權(quán)益。高新區(qū)在實踐中允許原產(chǎn)權(quán)人共享土地增值收益，以激勵其盤活意愿，大大提高了土地盤活工作的效率，這將是未來土地盤活政策制定的重要考量。
